关于我市房地产市场调研报告(通用)
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关于我市房地产市场调研报告
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1、 当前我市房地产发展现状
(一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资九四.9亿元，同比下降九.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了一.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为十.0%，比三季度下降0.1个百分点。
市区共完成房地产开发投资五六.0亿元，同比下降十九.7%，占全市房地产开发总量的五九.0%;四县(市)共完成开发投资三八.9亿元，同比增长十二.4%，占全市房地产开发总量的四一.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。
从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资七八.4亿元，同比下降八.7%，占房地产开发投资额比重为八二.6%;办公楼完成投资一.2亿元，同比下降二一.7%;商业营业用房完成投资额十.5亿元，同比下降二三.5%;其他用房完成投资额四.8亿元，同比增长四八.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为一.3%、十一.0%、五.1%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高(见下表)。
1-11月房地产开发投资结构表
投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资
九四.9 — — 其中：商品住宅
七八.4 八二.6 0.2 办公楼
一.2 一.3 -0.1 商业营业用房
十.5 十一.0 -二.1 其他用房
四.8 五.1 一.9
(二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。
1-11月，全市商品房施工面积11三五.9万平方米，同比增长十三.6%;其中住宅面积8八七.4万平方米，同比增长四.1%;办公楼二六.7万平方米，同比增长七五.5%;商业营业用房1六一.7万平方米，同比增长五二.5%。竣工面积2七六.7万平方米，同比增长四三.9%;其中住宅面积2四一.7万平方米，同比增长四十.0%;办公楼五.0万平方米，同比增长1四三.2%;商业营业用房二五.5万平方米，同比增长1十一.1%。新开工面积2九三.0万平方米，同比下降二二.7%;其中住宅面积2二四.7万平方米，同比下降三十.0%;办公楼七.4万平方米，同比增长1十七.3%;商业营业用房三九.7万平方米，同比下降八.6%。
(三)新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月，全市商品房共销售3十三.1万平方米，同比增长五八.5%。其中，住宅销售面积2八六.8万平方米，同比增长六四.7%;办公楼销售面积三.8万平方米，同比增长九二.5%;商业营业用房销售面积二十.3万平方米，同比增长八.0%。商品房销售额1四七.6亿元，同比增长九二.1%;其中住宅销网售额1三十.8亿元，同比增长10三.2%;办公楼销售额二.2亿元，同比增长1十六.9%;商业营业用房销售额十四.0亿元，同比增长二七.6%。
(四)开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。1-11月，全市房地产开发企业到位资金总量为1四九.5亿元，同比增长十二.5%，其中本年到位资金为1三一.2亿元，同比增长十三.3%;上年末结余资金为十八.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速一.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的一.6倍，高于去年同期一.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，1-11月，全市房地产开发企业的其它资金来源为七六.2亿元，同比网增长十九.2%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长三二.2%和八七.2%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。
2、房地产新政对市场影响的分析
一、房产新政累积效应得到进一步显现。
去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。二、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。
去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。三、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。
全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，XX年1-11月，人均达17878元，同比增长十二.0%。居民收入的增长，加上“80后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。3、当前值得关注的两个问题
首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全市商品房新开工面积为2九三.0万平方米，同比下降二二.7%，降幅比三季度仅缩小了十四.1个百分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高(去年1-11月全市新开工面积3七九.1万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。
其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为53七五.35元/㎡，同比增长十二.3%，其中商品住房平均合同成交价格为52五四.95元/㎡，同比上涨十七.62%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。
4、促进我市房地产健康发展的几点建议
一、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。
目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。二、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。
从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。三、稳定就业和增加居民收入。
房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。四、创造较好的房地产开发环境。
政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。以上就是"关于我市房地产市场调研报告"相关调研报告模板内容，更多范文请关注本网站。
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